Cовет 23. Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте – есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда, последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны.

Cовет 24. Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу – вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.

Cовет 25. Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.

Cовет 26. Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) – это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки – нет и аванса.

Cовет 27. В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа – этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

Cовет 28. Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Cовет 29. Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших рублей – понятно?

Cовет 30. Текущее законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. Это актуально, т.к. реальной проверки всего и вся в Регистрационной палате не происходит (хотя намечалось). При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (все-таки риэлтер – заинтересованная сторона), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

Cовет 31. Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оцените (получите консультацию специалиста) – что произойдет с вашими деньгами в разных форс-мажорных ситуациях. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлтерского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.

Cовет 32. Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому, постарайтесь узнать – куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае, привлекайте к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он – сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.

Cовет 33. Другой момент – если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли – извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину.